“三分天下 三個轉(zhuǎn)型” 財鋪網(wǎng)解讀商業(yè)地產(chǎn)新形勢
自上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)業(yè)興起以來，商業(yè)地產(chǎn)也曾經(jīng)歷過輝煌時代。興盛的商業(yè)業(yè)態(tài)是衡量城市發(fā)展水平的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。然而，前幾年，作為房地產(chǎn)的伴生體，商業(yè)地產(chǎn)也不可避免的隨著房地產(chǎn)行業(yè)的衰靡而經(jīng)歷了數(shù)場寒冬。尤其經(jīng)濟形勢下行時，商業(yè)地產(chǎn)又發(fā)展過剩，產(chǎn)量大于容量，恰逢互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)崛起，搶占實體市場，這對商業(yè)地產(chǎn)來說，又是一個行將致命的打擊。
然而，歷經(jīng)重重劫難，商業(yè)地產(chǎn)又迎來復(fù)蘇的春天。在房企主動尋求轉(zhuǎn)型、住宅去庫存壓力加大等行業(yè)背景之下，商業(yè)地產(chǎn)在城市地產(chǎn)發(fā)展中所占的比重逐年加大。舉例來說，萬科與萬達于2015年達成合作，萬科專攻住宅，萬達精做商業(yè)地產(chǎn)。萬達擁有全國范圍內(nèi)多個城市多家商業(yè)廣場的開發(fā)經(jīng)驗，此番與萬科強強聯(lián)合發(fā)展新型商業(yè)，對整個行業(yè)來說，就是一個很有指向性和引導(dǎo)性的風(fēng)向標(biāo)。
形勢趨好，但商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)還是不容小覷，在市場趨近飽和的情況下，新建商業(yè)如何突破，抓住機遇，爭取新一輪的發(fā)展？商業(yè)地產(chǎn)整體又將呈現(xiàn)怎樣的行業(yè)趨勢？
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平：中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的趨勢可概括為“三分天下，三個轉(zhuǎn)型”。
三分天下——商業(yè)地產(chǎn)面臨更加嚴(yán)峻的考驗
所謂“三分天下”，一是分流，二是分層，三是分化。
分流——消費者的購買力被分散到更多的渠道。消費者的購買力在短時間內(nèi)不會有特別大的起伏變化，可是承載和消化這種購買力的路徑和渠道變得更多，新型的消費方式例如電商、海淘、境外消費等，因著快速、便捷、新奇、多樣等特性，分化掉了傳統(tǒng)商業(yè)的一大塊蛋糕。數(shù)據(jù)表明，2015年全國社會消費品零售總額將近30萬億，較上年增幅為10.5%，是近十年來最低。很多實體店的經(jīng)營者都感覺生意更加難做，銷售下降、利潤下滑。
究其原因，就是消費分流。一方面是消費者的消費方式更加多元，另一方面是行業(yè)出現(xiàn)了普遍的泡沫化，行業(yè)供給過剩，我們的商戶、經(jīng)營戶、購物中心、百貨公司、超市自己出了問題。另外大量的同質(zhì)化使消費者感到厭倦，沒有形成集中的偏好。再加上政策原因，國內(nèi)的高端消費品價格偏高，品質(zhì)又不能得到保證，所以消費力大量地流失到境外。
分層——體現(xiàn)在80后、90后新興人群和中產(chǎn)階級的崛起，導(dǎo)致近年中國的消費者結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。與以往的大眾消費不同，新興人類更多關(guān)注便捷、經(jīng)濟，同時還要更新奇、有趣。這與傳統(tǒng)的商業(yè)定位和商業(yè)模式不一樣，所以我們應(yīng)該就此做很大的調(diào)整。
中產(chǎn)階級的崛起則是更大的變化。按照馬云的說法，中國有兩億左右中產(chǎn)人群，他們的消費理念是追求品質(zhì)并務(wù)實。他們有一定的購買力，同時對商品和服務(wù)有更高更講究的要求。他們不單單以價格高低看商品優(yōu)劣，而是更注重商品所處，以及商品本身的價值和附加價值。良好的信用、可信賴的品質(zhì)、別出心裁的創(chuàng)意等，這些都是我們做商業(yè)需要去考慮到并且融入日常經(jīng)營中的重要點。
分化——則是好的商業(yè)項目將會更好，差的會更差，甚至被淘汰。前幾年大量商業(yè)地產(chǎn)下滑，在招商難運營難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運營的重要性被大大提高，商業(yè)地產(chǎn)開始從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，市場規(guī)律優(yōu)勝劣汰，兩極分化。
三個轉(zhuǎn)型——商業(yè)地產(chǎn)變中求新求發(fā)展
在經(jīng)營、定位上，王永平認(rèn)為會出現(xiàn)幾個重大轉(zhuǎn)型：復(fù)合型、體驗型、社交型。
復(fù)合型——是一種跨界創(chuàng)新，商場去購物中心化，辦公樓去辦公化，寫字樓里邊可以去看牙科，可以去生孩子，從“互聯(lián)網(wǎng)+”到“商業(yè)+”，商業(yè)可以加很多新的業(yè)態(tài)。
體驗型——實體體驗跟互聯(lián)網(wǎng)體驗是完全不同的兩個概念?；ヂ?lián)網(wǎng)體驗可以根據(jù)豐富的圖文信息，甚至接近實體的立體體驗來營造，可這些都不是實體體驗，實體體驗究竟是什么呢，餐飲、電影院、電玩室等，這些日常的消費都是體驗業(yè)態(tài)。上面所說的復(fù)合型跨界創(chuàng)新，并不單單是去掉某個舊業(yè)態(tài)增加一個新業(yè)態(tài)，而是這些業(yè)態(tài)的拆解重組，將每個部分都做好做足了，一切以效益和利潤最大化為目標(biāo)。
社交型——互聯(lián)網(wǎng)的便捷在于給人們省錢、省時間，但是省下來干什么，還是用來進一步提高生活品質(zhì)。面對面的溝通和現(xiàn)場社交是展示人們生活品質(zhì)，感受生活美好的重要行為。商業(yè)設(shè)施，商業(yè)行為具有社交這樣一個天然的屬性，可以匯集各行各業(yè)的各種消費人群，產(chǎn)生一個臨時又常新的消費群體。商業(yè)地帶已經(jīng)處在一個“社交型”變革的前夕。
結(jié)語：作為實體商業(yè)的一大競手，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，已經(jīng)從最初的信息載體和傳播媒介，深入到每個人的生活當(dāng)中去，變成無處不在的自媒體，微媒體。近兩年，互聯(lián)網(wǎng)大佬提出的互聯(lián)網(wǎng)+的概念，正悄然盛行。三分天下，三種轉(zhuǎn)型，正是我們學(xué)習(xí)借鑒、互聯(lián)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)的新理念。什么才是突破重圍，超越傳統(tǒng)的商業(yè)+模式，需要我們每一個從業(yè)者用心去思考和踐行。
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