“三分天下 三個轉型” 財鋪網解讀商業地產新形勢
自上世紀九十年代房地產業興起以來，商業地產也曾經歷過輝煌時代。興盛的商業業態是衡量城市發展水平的一個重要標準。然而，前幾年，作為房地產的伴生體，商業地產也不可避免的隨著房地產行業的衰靡而經歷了數場寒冬。尤其經濟形勢下行時，商業地產又發展過剩，產量大于容量，恰逢互聯網電商行業崛起，搶占實體市場，這對商業地產來說，又是一個行將致命的打擊。
然而，歷經重重劫難，商業地產又迎來復蘇的春天。在房企主動尋求轉型、住宅去庫存壓力加大等行業背景之下，商業地產在城市地產發展中所占的比重逐年加大。舉例來說，萬科與萬達于2015年達成合作，萬科專攻住宅，萬達精做商業地產。萬達擁有全國范圍內多個城市多家商業廣場的開發經驗，此番與萬科強強聯合發展新型商業，對整個行業來說，就是一個很有指向性和引導性的風向標。
形勢趨好，但商業地產面臨的挑戰還是不容小覷，在市場趨近飽和的情況下，新建商業如何突破，抓住機遇，爭取新一輪的發展？商業地產整體又將呈現怎樣的行業趨勢？
中國商業地產聯盟秘書長王永平：中國商業地產行業當前的趨勢可概括為“三分天下，三個轉型”。
三分天下——商業地產面臨更加嚴峻的考驗
所謂“三分天下”，一是分流，二是分層，三是分化。
分流——消費者的購買力被分散到更多的渠道。消費者的購買力在短時間內不會有特別大的起伏變化，可是承載和消化這種購買力的路徑和渠道變得更多，新型的消費方式例如電商、海淘、境外消費等，因著快速、便捷、新奇、多樣等特性，分化掉了傳統商業的一大塊蛋糕。數據表明，2015年全國社會消費品零售總額將近30萬億，較上年增幅為10.5%，是近十年來最低。很多實體店的經營者都感覺生意更加難做，銷售下降、利潤下滑。
究其原因，就是消費分流。一方面是消費者的消費方式更加多元，另一方面是行業出現了普遍的泡沫化，行業供給過剩，我們的商戶、經營戶、購物中心、百貨公司、超市自己出了問題。另外大量的同質化使消費者感到厭倦，沒有形成集中的偏好。再加上政策原因，國內的高端消費品價格偏高，品質又不能得到保證，所以消費力大量地流失到境外。
分層——體現在80后、90后新興人群和中產階級的崛起，導致近年中國的消費者結構發生重大變化。與以往的大眾消費不同，新興人類更多關注便捷、經濟，同時還要更新奇、有趣。這與傳統的商業定位和商業模式不一樣，所以我們應該就此做很大的調整。
中產階級的崛起則是更大的變化。按照馬云的說法，中國有兩億左右中產人群，他們的消費理念是追求品質并務實。他們有一定的購買力，同時對商品和服務有更高更講究的要求。他們不單單以價格高低看商品優劣，而是更注重商品所處，以及商品本身的價值和附加價值。良好的信用、可信賴的品質、別出心裁的創意等，這些都是我們做商業需要去考慮到并且融入日常經營中的重要點。
分化——則是好的商業項目將會更好，差的會更差，甚至被淘汰。前幾年大量商業地產下滑，在招商難運營難的挑戰中，專業化運營的重要性被大大提高，商業地產開始從重開發轉向重運營，市場規律優勝劣汰，兩極分化。
三個轉型——商業地產變中求新求發展
在經營、定位上，王永平認為會出現幾個重大轉型：復合型、體驗型、社交型。
復合型——是一種跨界創新，商場去購物中心化，辦公樓去辦公化，寫字樓里邊可以去看牙科，可以去生孩子，從“互聯網+”到“商業+”，商業可以加很多新的業態。
體驗型——實體體驗跟互聯網體驗是完全不同的兩個概念。互聯網體驗可以根據豐富的圖文信息，甚至接近實體的立體體驗來營造，可這些都不是實體體驗，實體體驗究竟是什么呢，餐飲、電影院、電玩室等，這些日常的消費都是體驗業態。上面所說的復合型跨界創新，并不單單是去掉某個舊業態增加一個新業態，而是這些業態的拆解重組，將每個部分都做好做足了，一切以效益和利潤最大化為目標。
社交型——互聯網的便捷在于給人們省錢、省時間，但是省下來干什么，還是用來進一步提高生活品質。面對面的溝通和現場社交是展示人們生活品質，感受生活美好的重要行為。商業設施，商業行為具有社交這樣一個天然的屬性，可以匯集各行各業的各種消費人群，產生一個臨時又常新的消費群體。商業地帶已經處在一個“社交型”變革的前夕。
結語：作為實體商業的一大競手，互聯網發展迅速，已經從最初的信息載體和傳播媒介，深入到每個人的生活當中去，變成無處不在的自媒體，微媒體。近兩年，互聯網大佬提出的互聯網+的概念，正悄然盛行。三分天下，三種轉型，正是我們學習借鑒、互聯創新商業地產的新理念。什么才是突破重圍，超越傳統的商業+模式，需要我們每一個從業者用心去思考和踐行。
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然而，歷經重重劫難，商業地產又迎來復蘇的春天。在房企主動尋求轉型、住宅去庫存壓力加大等行業背景之下，商業地產在城市地產發展中所占的比重逐年加大。舉例來說，萬科與萬達于2015年達成合作，萬科專攻住宅，萬達精做商業地產。萬達擁有全國范圍內多個城市多家商業廣場的開發經驗，此番與萬科強強聯合發展新型商業，對整個行業來說，就是一個很有指向性和引導性的風向標。
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三分天下——商業地產面臨更加嚴峻的考驗
所謂“三分天下”，一是分流，二是分層，三是分化。
分流——消費者的購買力被分散到更多的渠道。消費者的購買力在短時間內不會有特別大的起伏變化，可是承載和消化這種購買力的路徑和渠道變得更多，新型的消費方式例如電商、海淘、境外消費等，因著快速、便捷、新奇、多樣等特性，分化掉了傳統商業的一大塊蛋糕。數據表明，2015年全國社會消費品零售總額將近30萬億，較上年增幅為10.5%，是近十年來最低。很多實體店的經營者都感覺生意更加難做，銷售下降、利潤下滑。
究其原因，就是消費分流。一方面是消費者的消費方式更加多元，另一方面是行業出現了普遍的泡沫化，行業供給過剩，我們的商戶、經營戶、購物中心、百貨公司、超市自己出了問題。另外大量的同質化使消費者感到厭倦，沒有形成集中的偏好。再加上政策原因，國內的高端消費品價格偏高，品質又不能得到保證，所以消費力大量地流失到境外。
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中產階級的崛起則是更大的變化。按照馬云的說法，中國有兩億左右中產人群，他們的消費理念是追求品質并務實。他們有一定的購買力，同時對商品和服務有更高更講究的要求。他們不單單以價格高低看商品優劣，而是更注重商品所處，以及商品本身的價值和附加價值。良好的信用、可信賴的品質、別出心裁的創意等，這些都是我們做商業需要去考慮到并且融入日常經營中的重要點。
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復合型——是一種跨界創新，商場去購物中心化，辦公樓去辦公化，寫字樓里邊可以去看牙科，可以去生孩子，從“互聯網+”到“商業+”，商業可以加很多新的業態。
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